Mietermix

Händler wollen SBB bremsen: Kritik von Shop-Betreibern an den Bundesbahnen wächst

Verkaufsflächen sind ein lukratives Geschäft für die SBB: Das Shopville in Bern.

Verkaufsflächen sind ein lukratives Geschäft für die SBB: Das Shopville in Bern.

Die Bundesbahnen verdienen Millionen mit der Vermietung von Shoppingflächen. Doch bei Valora, Manor und Co. regt sich zunehmend Widerstand. Sie prüfen nun den Gang zum Preisüberwacher.

Die SBB sind schon längst mehr als nur Zug- und Schienenverwalter. Hinter dem Versicherer Swiss Life hat sich der Bundesbetrieb zum zweitgrössten Immobilienkonzern der Schweiz entwickelt. Zum Portfolio gehören 800 Bahnhöfe, 3500 Gebäude und 36000 Grundstücke. Auch 1600 Wohnungen sind Teil davon – Tendenz stark steigend. Geplant ist der Bau von 10‘000 weiteren Wohnungen.

Wie die SBB ihre Macht als Vermieter ausüben, gefällt nicht allen. So publizierte der generell staatstragende Mieterinnen- und Mieterverband in seiner Hauszeitschrift einen Artikel mit dem Titel: „Immobilienhai SBB?“. Die Bundesbahn sei zu einem der grössten Immobilieninhaber des Landes geworden „mit viel Rendite, aber wenig sozialer Verantwortung.“ In der Vergangenheit wurden insbesondere die SBB-Luxuswohnungen an der Zürcher Europaallee kritisiert. Dieses Areal sei schlecht durchmischt und am Abend leblos.

Nebst den Büros und Wohnungen sind vor allem die Shops in den Bahnhöfen eine wichtige Miet-Einnahmequelle der SBB-Sparte Immobilien. Mit einer totalen Detailhandelsfläche von 115‘000 Quadratmetern – das ist fast so viel wie die grossen Shoppingcenter Glatt (ZH) und Shoppi Tivoli (AG) zusammen –betreiben die SBB quasi den grösste Konsumtempel der Schweiz. Sie profitieren von der stetig wachsenden Zahl an Pendlern, die sich an den Bahnhöfen schnell verpflegen, den Tageseinkauf erledigen oder sogar Kleider anprobieren möchten. Insgesamt resultierte 2017 laut Geschäftsbericht ein Mietertrag von knapp einer halben Milliarde Franken.

Auch von Seiten der Detailhändler wird nun Kritik lauter. Die SBB würden die Konditionen einseitig diktieren können, wodurch kleinere Händler unter die Räder geraten. Die Kritik wurde bisher praktisch nur hinter vorgehaltener Hand geäussert –aus Angst, bei den SBB nicht mehr zum Handkuss zu kommen. Doch nun schicken die Händler ihren Verband vor. Dagmar Jenni, Geschäftsführerin des Verbands der mittelständischen Detailhandelsunternehmen, der Swiss Retail Federation, wirft den SBB Profitmaximierung vor. „Die SBB profitieren von Wettbewerbsverzerrungen aufgrund ihrer Monopolstellung an Bahnhöfen und aufgrund der Privilegien wie zum Beispiel bei den Öffnungszeiten.“ Kleinere und mittlere Anbieter würden diese hohen Mieten „an bester Lage“ nicht mehr bezahlen können und auf der Strecke bleiben, sagt Jenni. An den meisten Bahnhöfen hält sich aus Verbandssicht deswegen die Mietervielfalt in Grenzen.

Tatsächlich zeigt sich an vielen Bahnhöfen ein ähnliches Bild, die Flächen besetzen oftmals die beiden finanzstarken orangen Riesen Coop und Migros mit ihren verschiedenen Formaten, die gegenüber unwissenden Kunden als unabhängig daherkommen. Hinzu kommen die Brezelkönig-, Kiosk-, Avec- und Caffè-Spettacolo-Formate des Handelskonzerns Valora.

Die Kritik der Swiss Retail Federation hat Gewicht: Zu den namhaften Mitgliedern gehören unter anderem die Warenhäuser Manor, Loeb und Jelmoli, der Spielzeughändler Franz Carl Weber, das Möbelhaus Ikea, Vögele Shoes sowie die Supermärkte von Spar, Aldi und Lidl, Mode Bayard, aber auch Valora, einer der SBB-Hauptmieter. Sie bieten beschäftigen rund 40‘000 Angestellte an und weisen einen Jahresumsatz von 12 Milliarden Franken auf.

Von den einzelnen Mitgliedern ist keine öffentliche Schelte gegenüber den SBB zu erwarten. Dafür äussert Verbandsdirektorin Dagmar Jenni ihren Unmut umso deutlicher: „Man kann es nicht anders sagen: Die SBB missbrauchen ihre Monopolstellung. Mittelständische Betriebe können sich die horrenden Mietzinspreise, welche die Bahnen teilweise verlangen, schlicht nicht leisten.“ Besonders stossend sei für ihre Mitglieder, dass die Bundesbahnen nicht transparent seien.

Jenni verweist auf eine Interpellation von FDP-Nationalrat Hans-Ulrich Bigler, der als Direktor des Schweizerischen Gewerbeverbandes rund 300‘000 Unternehmen vorsteht. Er hatte im Juli eine Interpellation zur Mietpolitik der SBB bei Shoppingflächen eingereicht (die „Schweiz am Wochenende“ berichtete) und stellte kürzlich eine Nachfrage an das Verkehrsdepartement unter Vorsitz von Bundesrätin Doris Leuthard. Bigler betonte in seinem Schreiben, dass die SBB mit ihrer Detailhandelsfläche einen Mietertrag von 180 Millionen Franken erzielen würden, was im Durchschnitt 1565 Franken pro Quadratmeter ergäbe.

Um ein vollständiges Bild zu erhalten, bat er den Bundesrat um Angabe der höchsten und tiefsten Miete und der Durchschnittsmiete für die Bahnhöfe Zürich, Bern, Genf, Luzern und Olten. Griffige Antworten blieben jedoch aus. Es sei Sache der SBB, ob sie Angaben über die Mietpreise an Bahnhöfe machten, entgegnete der Bundesrat. Dies sei bis heute nicht der Fall, da die jeweiligen Mietzinse Vertragsbestandteil zwischen den SBB und ihren Geschäftspartnern seien und sie Rückschlüsse auf die einzelnen Mieter erlauben würden.

Verbandschefin Dagmar Jenni taxiert die Antwort als „absolut nichtssagend“. „Ich finde es bemerkenswert, wie sich die SBB unter fadenscheinigen Gründen weigern, gegenüber der Politik Transparenz herzustellen.“ Denn der Durchschnittsmietwert sage wenig aus. Fakt sei, so Jenni, dass die SBB an Top-Frequenzen Mietzinse von bis zu 5000 Franken in Rechnung stellen würden, wie von verschiedenen Quellen zu hören sei. Mit ihrem Preisdiktat würden sie den Detailhandel zwingen, den Bahnverkehr quer zu subventionieren.

Man werde nun im Verband prüfen, ob man an den Preisüberwacher gelangen werde, damit dieser einen vertieften Blick in die SBB-Bücher erhalten würde. Jenni sagt, die Bundesbahnen hätten einem öffentlichen Auftrag, in erster Linie den Schienenverkehr zu gewährleisten. Da sei die Frage angebracht, ob die SBB nicht anders als beispielsweise ein privatwirtschaftliches Shoppingcenter denken und auch kleineren Anbietern eine Chance geben müssten.

In einer früheren Antwort auf eine Interpellationseingabe Biglers im Sommer hatten die SBB erstmals Einblick in die Aufteilung ihrer Shoppingflächen gegeben. So beanspruchten Coop und Migros 2017 mehr als einen Viertel aller Flächen für sich. In Zürich lag der Anteil bei 17,2 Prozent, in Bern bei 28,3. Zahlen, welche die SBB noch wenige Wochen zuvor auf Anfrage dieser Zeitung unter Verschluss hielten. Bei der Neueröffnung des Bahnhofs Oerlikon 2016 kamen die beiden Genossenschaften zusammen mit dem Kioskkonzern Valora gar auf rund 50 Prozent.

Letzterer dürfte eine bedeutende Rolle beim Vorpreschen der Swiss Retail Federation spielen, auch wenn der Verband in erster Linie den Mietermix kritisiert. Doch mindestens so wichtig sind die Mietzinsen. Und hier kommt es in den kommenden Monaten zum grossen Poker. Im Sommer gaben die SBB bekannt, dass sie per 2021 diverse Flächen neu ausschreiben. Valora allein belegt mehr als 200 von den betroffenen 265 Geschäften. Valora-Chef Michael Mueller wird erpicht darauf sein, dass der Vermieter die Preise nichts weiter nach oben schraubt. Öffentlicher Druck kann dabei nicht schaden.

Der Bundesrat sieht es anders als die Händler, wie er in seiner Antwort an Nationalrat Bigler schreibt. In den strategischen Zielen des Bundesrates sei formuliert, dass die SBB die Bahnhöfe attraktiv gestalten, deren Ausbau zu kundenfreundlichen Dienstleistungszentren vorantreiben und den Zugang zur Bahn fördern müssen. Der Bereich Immobilien solle durch die Entwicklung der Bahnareale an deren Wertsteigerung teilhaben. Die daraus entstehenden Gewinne würden insbesondere für den Unterhalt und Betrieb der Bahn-Infrastruktur sowie für die SBB-Pensionskasse eingesetzt. Wie die SBB diese Vorgaben umsetzen würden, sei Sache der SBB-Führung. Im vergangenen Jahr seien diese Ziele aus Sicht des Bundesrates erfüllt worden.

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