Spitaldeal
Verkauf des Spitals Grenchens ist noch immer nicht erledigt

2011 wurde das Spital Grenchen verkauft. Doch bis heute dauert ein Rechtsstreit um viel Geld zwischen dem Kanton und dem Käufer an. Ein Gerichtsurteil gibt erstmals Einblick in den Spitaldeal.

Lucien Fluri
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Seine Zeiten als Spital sind längst vorbei: Das ehemalige Spital Grenchen. Archiv

Seine Zeiten als Spital sind längst vorbei: Das ehemalige Spital Grenchen. Archiv

Hanspeter Bärtschi

Jetzt liegt fast alles auf dem Tisch, was eigentlich geheim bleiben sollte. Jeder kann nachschauen, was der Investor Willi Gyger dem Kanton Solothurn 2011/12 für das stillgelegte Spital Grenchen zahlte – oder eben auch nicht zahlen musste. Denn Geld floss keines: Ein Bundesgerichtsurteil zeigt erstmals: Der Käufer erhielt das Spital «gratis». Dafür war er im Gegenzug verpflichtet, auf dem Areal Millionen zu investieren.

Doch trotz klaren Regeln im Vertrag dauert bis heute ein Rechtsstreit an. Kanton und Investor streiten um mehrere Hunderttausend Franken Handänderungssteuern.

Und so begann es: In zwei Tranchen hat der Kanton das Spital 2011/12 an den Investor Willi Gyger übergeben, der sich schon den Nordteil des Areals für eine Überbauung mit Demenzzentrum gesichert hatte. Der offizielle Verkaufspreis für Betten- und Behandlungstrakt betrug zwar 11 Mio. Franken.

Spital Grenchen: Die Geschichte eines komplizierten Verkaufs

Einfach wird es nicht: Das wusste Kantonsbaumeister Bernhard Mäusli von Beginn weg, als das Spital Grenchen 2011 verkauft werden sollte. «Einen Markt für solche Gebäude gibt es kaum», sagt er. Überhaupt: Der Kanton hatte gerade die Ära kleiner, aber teurer Regionalspitäler beendet: Gleich drei Häuser standen im Kanton «auf einen Schlag» zum Verkauf: Grenchen, die Fridau und die Höhenklinik Allerheiligenberg.

In Grenchen waren die Bedingungen erschwert: Eine Privatklinik war nicht möglich, denn die Solothurner Spitäler (soH) durften nicht konkurrenziert werden. Und die soH sollte weiter ein Gesundheitszentrum in den Räumen betreiben. Zu allem hinzu steht auf dem Grundstück noch die unterirdische Operationsstelle Gops, die der Kanton nicht verlieren wollte. «Investoren zu finden, die rund 30 Mio. Franken auf einem Land in Baurecht investieren und dabei noch Einschränkungen wie den Gops in Kauf nehmen müssen, ist nicht einfach», so Mäusli.
Hinzu kam: Der Kanton wollte das Spital aus politischen Gründen nicht leerstehen lassen. Das hätte, gerade auch bei der Grenchner Bevölkerung heikel sein können. Den Investor fand der Kanton in Willi Gyger. Dieser hatte, schon bevor das Spital zu kaufen war, auf dem nördlichen Areal Alterswohnungen und ein Demenzzentrum geplant und dazu einen Teil des Areals im Baurecht erstanden. Als Gyger erfuhr, dass der modernere Spitalteil nicht mehr genutzt werde, empfand er es «als Unsinn, einen Neubau hinzustellen.» Er entwickelte ein neues Projekt, obwohl bereits ein Architekturwettbewerb lief. «Das hat sehr viel gekostet», sagt Gyger.

Für den Kanton war der Investor ein «Glücksfall». Alle geprüften Alternativen hätten ausschliesslich Kosten verursacht, sagt Kantonsbaumeister Bernhard Mäusli. So hatte das Hochbauamt den Marktwert der Liegenschaften extern schätzen lassen und auch den Abbruch des Spitals oder den Verkauf des Baulandes geprüft: Demnach lag der Gebäudewert bei 4,87 Mio. Franken. Im besten Fall hätten für den Kanton bei einem Verkauf rund 350 000 Franken Gewinn herausgeschaut. Je nach Szenario hätte der Kanton auch Millionen verloren. «Unter dem Strich hätten die Alternativen nur mit einem Verlust und Kosten auf unbestimmte Zeit für den Kanton geendet», so Mäusli. Ein Gutachten des Investors geht gar davon aus, dass der Käufer dem Kanton die Abbruchkosten erspart hat.

Grenchen ist das einzige stillgelegte Spital, das der Kanton Solothurn «verkaufen» konnte. Die Klinik Allerheiligenberg und die Fridau ob Egerkingen leben noch immer von Zwischennutzungen: Die Fridau ist für drei Jahre eine Asylunterkunft. Der Allerheiligenberg ist leer und wird zwischenzeitlich von Altersheimen genutzt, die ihre regulären Standorte umbauen. Ein Käufer fand sich dort bis heute nicht, obwohl der Kantonsrat Investoren eine Starthilfe von 4,5 Mio. Franken in Aussicht gestellt hat. (lfh)

Doch das war nur ein symbolischer Preis. Denn der Investor und der Kanton handelten aus: Die Zahlung wird gegenstandslos, wenn Willi Gyger im Gegenzug rund 10 Mio. Franken auf dem Areal investiert und 60 Arbeitsplätze schafft oder sichert. Gyger erfüllte diese Bedingung problemlos. Bis heute hat er in Grenchen Millionen investiert. Jährlich fliesst zudem ein Baurechtszins für das Land, der gegen 200 000 Franken beträgt.

11 Mio. oder gar nichts mehr wert?

Kantonsbaumeister Bernhard Mäusli bestätigt, dass es sich bei den 11 Millionen Franken eher um einen «theoretischen Wert» aus der Spitalbuchhaltung gehandelt hatte und nicht um den realen Wert: «Die 11 Mio. Franken wären quasi als Penalty fällig geworden, wenn der Investor nicht investiert hätte», sagt Mäusli. Der Kanton wollte so verhindern, dass der Investor seine Pläne ändert und mit dem Areal spekuliert.

Trotzdem: Auch wenn die 11 Mio. nur symbolisch waren, standen sie als Kaufpreis im Vertrag und wären im Notfall fällig geworden. Und so schickte das Solothurner Steueramt dem Investor eine happige Rechnung für die Handänderungssteuer: Nämlich 264 000 Franken - also 2,2 Prozent der 11 Millionen Franken. Das führte zum Streit: Die Firmengruppe von Willi Gyger klagte: Denn aus ihrer Sicht lag der Verkaufspreis bei null Franken. Dafür legte sie ein eigenes, externes Gutachten vor.

11 Millionen oder null Franken – Inzwischen hat das Bundesgericht klargestellt: Wenn ein Verkaufspreis so umstritten ist, hätte sich die Befragung eines externen Experten aufgedrängt. Das hatten aber weder das Solothurner Steueramt noch das Steuergericht, das die Einschätzung des Steueramtes stützte, in Erwägung gezogen. Das Bundesgericht hat den Fall deshalb zur Neubeurteilung nach Solothurn zurückgeschickt. Es ortet nicht nur eine willkürliche Beweiswürdigung in Solothurn, sondern hat auch erhebliche Zweifel, «dass die vereinbarten Kaufpreise dem Verkehrswert der Liegenschaften entsprechen.»

Wer koordiniert beim Kanton?

Erstaunlich am Gerichtsfall: Kantonsbaumeister Bernhard Mäusli gehört zwar unzweifelhaft zu denjenigen, die am meisten über den Verkauf wissen. Sieben Bundesordner haben sich zum Dossier auf seinem Tisch angesammelt. Und doch wusste Mäusli nichts vom Gerichtsstreit, der durch alle Instanzen ging. Das Steueramt führte diesen in alleiniger Hoheit. Das Baudepartement sei vom Steueramt nie zum Verkauf angefragt worden, sagt Mäusli. Tatsächlich hätte sich in seinem Amt aber auch noch eine Schätzung zum Marktwert befunden, die die vom Steueramt angenommenen elf Mio. Franken Verkaufspreis stark relativiert hätte. – Beim Kanton als Verkäufer gab es offenbar keine Koordination unter den Ämtern. Aus der Staatskanzlei heisst es dazu, dass dies auch nicht sein dürfe: Das Steueramt müsse das Steuergeheimnis gewährleisten. «Dieser Gerichtsfall zeigt, wie unabhängig die jeweils zuständigen Amtsstellen in ihren hoheitlichen Aufgaben agieren», sagt Bernhard Mäusli. Und vom Finanzdepartement heisst es, dass ein allfälliges Gutachten aus dem Baudepartement auch nur eine Seite widergegeben hätte.

Doch weshalb ist bei der Millioneninvestition die Handänderungssteuer nicht bereits beim Kaufvertrag angesprochen worden? Im Vertrag stand laut Kantonsbaumeister Mäusli, dass der Käufer «allfällige Auskünfte über die steuerrechtlichen Folgen direkt bei der zuständigen Steuerbehörde» einholen müsse. Dies lag also in der Verantwortung des Investors.

Begrenzter Imageschaden

Bleibt die Frage, ob es für den Kanton als Investitionsstandort nicht schädlich ist, wenn sämtliche Daten eines Verkaufs plötzlich an die Öffentlichkeit gelangen. «Der Imageschaden hält sich in Grenze, sofern solche Daten erst bei einem Bundesgerichtsentscheid veröffentlicht werden», sagt Bernhard Mäusli. «Würden aber detaillierte Immobiliengeschäfte während oder nach Vertragsverhandlungen veröffentlicht, wäre das sicher keine vertrauensbildende Massnahme für zukünftige Investoren.» Ähnlich tönte es aus dem Finanzdepartement. «Jede Partei, die einen Fall durch ein Gericht beurteilen lässt, geht das Risiko ein, dass vertragliche Einzelheiten bekannt werden», sagt Departementssekretärin Heidi Pauli.

Investor Willi Gyger nimmt die Angelegenheit gelassen. «Man sieht, dass die Solviva-Gruppe bereit ist, für eine gute Sache viel Geld zu investieren», kommentiert er locker. Bis im Frühling 2016 entsteht als letzte Bauetappe noch eine moderne Demenzabteilung im ehemaligen Spital Grenchen. Gleichzeitig läuft das Planverfahren für die rund 160 Wohnungen.

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