Grenchner Wohntage - Gibt es noch genügend bezahlbare Wohnungen in der Region?

Bezahlbarer Wohnraum ist in Grenchen vorerst kein Problem. Dennoch ist der Renditedruck auch hier Realität. BWO-Direktor Ernst Hauri zu aktuellen Fragen des Mietwohnungsmarktes, die an den Grenchner Wohntagen erörtert werden.

Ab Mittwoch werden schon die 19. Grenchner Wohntage durchgeführt. Finden Sie noch Themen für die 20. Ausgabe?

Ernst Hauri: Da bin ich sehr zuversichtlich. Wohnen ist ein wichtiger Lebensbereich und beansprucht den grössten Teil des Haushaltbudgets.

Das diesjährige Motto der Wohntage lautet «So bleibt Wohnraum bezahlbar». Wie gross ist das Problem?

Es ist regional sehr unterschiedlich. In Grenchen oder im Kanton Solothurn ist das Angebot genügend, damit die Preise nicht oder nur moderat steigen, in grossen Städten ist das oft nicht der Fall. Doch selbst dort muss man unterscheiden zwischen bestehenden und neuen Mietverhältnissen. Aufgrund des sinkenden Referenzzinssatzes werden viele Mieten sogar noch günstiger. Eine attraktive Alternative ist heute auch Wohneigentum – sofern das Kapital vorhanden ist.

Wer allerdings eine neue Wohnung suchen muss, wegen Stellenwechsel, Renovation oder anderen Gründen, ist meistens mit höheren Mieten konfrontiert. Betroffen ist insbesondere die Einkommensklasse von 4000 bis 6000 Franken. Hier ist die Belastung des Haushaltsbudgets durch Mieten von 2000 bis 2012 von gut 20 auf über 25 Prozent gestiegen. Der Bundesrat hat jetzt beschlossen, dass Mieter den Mietzins der Vorgänger erfahren dürfen. Eine entsprechende Gesetzesänderung dürfte nächstes Jahr ins Parlament kommen.

Wie sind eigentlich die Schweizer Mieten im Vergleich zum Ausland?

Sie sind ziemlich ähnlich, wenn man das Lohnniveau berücksichtigt.

Ist es angesichts des laufend steigenden Platzbedarfs und den Komfortansprüchen überhaupt noch möglich, günstigen Wohnraum zu bauen? Und die Bauwirtschaft ist dazu noch gut ausgelastet...

Neubauten sind immer relativ teuer, sei dies aufgrund der Bodenpreise oder der Bauleistungen. Dazu kommen auch neue Normen bezüglich Sicherheit, behindertengerechtes Bauen oder Energieeffizienz. Viele von ihnen sind sinnvoll, verteuern aber das Bauen. Kurz gesagt: es ist auch für die von uns unterstützten gemeinnützigen Bauträger bei Neubauten schwierig, zu günstigem Wohnraum zu kommen. Längerfristig werden aber diese Wohnungen relativ günstiger, weil diese Bauträger die Kostenmiete berücksichtigen müssen. Wir werden an unserer Tagung Beispiele vorstellen, wie dies gelingen kann.

Man liest immer wieder von wohlhabenden Personen, die sich in Sozialwohnungen einnisten. Was kann man dagegen tun?

Wenn eine Wohnung verbilligt wird, gibt es klare und objektive Kriterien bezüglich Einkommen, Vermögen und Belegung, die erfüllt werden müssen, damit jemand Mieter sein kann. Bei den mit Bundesmitteln verbilligten Wohnungen überprüfen wir diese Sachverhalte selber und konsequent. Offenbar ist das nicht überall der Fall. Auch in Bern gab es diese Kriterien, aber es mangelte am Vollzug. Diese Probleme müssen beseitigt werden, denn sie schaden dem System der Wohnraumverbilligung insgesamt. Der Vollständigkeit halber sei auch betont: nicht jede Genossenschaftswohnung ist eine Sozialwohnung.

Empfehlen Sie Städten und Gemeinden, selber als Anbieter von Sozialwohnungen tätig zu werden?

Nicht unbedingt. In grossem Stil wird das in der Schweiz fast nur in Zürich gemacht. Für diesen Fall empfehlen wir Wohnbaugenossenschaften oder Stiftungen, welche ganz oder teilweise mit öffentlichen Mitteln dotiert werden. Dies erlaubt eine gewisse politische Unabhängigkeit und Handlungsfreiheit. Beim Bau von Alterswohnungen ist dieses Vorgehen schon recht verbreitet. Hier kann ich mir vorstellen, dass die öffentliche Hand künftig noch vermehrt aktiv werden muss. Denn der Bedarf ist klar gegeben.

Die Zinsen fallen und fallen. Können Investoren überhaupt noch passable Erträge mit dem Vermieten von Wohnungen erzielen? Allein in Grenchen gibt es verschiedene Beispiele, wo sich Besitzer, sogar namhafte Pensionskassen, mit vernachlässigtem Unterhalt, streichen von Hauswartstellen usw. schadlos halten.

Das Problem ist nicht von der Hand zu weisen. Streng genommen wäre jede Nettorendite, die mehr als einen halben Prozentpunkt über den Referenzzinssatz liegt, bereits zu viel. Die Miete wäre missbräuchlich. Bekanntlich liegt diese Grenze zurzeit bei 2,5 Prozent. Für manche mag dies eine solide Rendite sein, für andere vielleicht nicht, je nach Anlage-Alternativen.

Kann man sich gegen Missbrauch wehren?

Im Prinzip ja. Es ist aber relativ aufwendig und schwierig, diesen nachzuweisen. Beobachtungen zeigen zudem, dass viele Leute ihren Mietzins als durchaus fair einschätzen. Von der Möglichkeit, bei sinkendem Referenzzinssatz eine Mietzinssenkung zu verlangen, wird nämlich längst nicht flächendeckend Gebrauch gemacht.