Velodrome - «Es gibt nicht fünf Asse» – Fredy Hasenmaile klärt über den Immobilienmarkt auf

Fredy Hasenmaile, Leiter Real Estate Economics der Credit Suisse, ist einer der besten Kenner des Schweizer Immobilienmarktes. An einem Anlass der CS im Velodrome stellte er die neuste Studie der Grossbank zum Thema vor. «Zuwanderung, tiefe Zinsen bzw. Negativzinspolitik der Nationalbank und jetzt die anziehende Konjunktur sind die vier Asse, welche den Wohnungsmarkt anheizen. Wir wissen aber, dass es kein fünftes Ass gibt», gab Hasenmaile zum Beginn seiner Ausführungen zu bedenken.

«Der Aufschwung wird es im Mietwohnungsmarkt nicht richten», ist Hasenmaile im Gegenteil überzeugt. «Ende 2017 waren mit 31 800 gleich viele Baugesuche eingereicht wie im Jahr zuvor, das heisst es wird noch zwei Jahre so weitergebaut.» Dies heisse bei sinkender Nettozuwanderung weiterhin sinkende Mietpreise. Die Zuwanderung aus Westeuropa werde dabei zunehmend durch Personen mit (noch) geringerer Kaufkraft ersetzt. Insbesondere in der Region Solothurn sieht der Experte einen «Biogen-getriebenen» Bauboom anrollen, den er allerdings auch mit einem Fragezeichen bedachte. «Die Wohnungen müssten jetzt schon gebaut sein.»

Dies führt unweigerlich zu einer stetig steigenden Leerstandsquote. Schweizweit beträgt diese 2,3 Prozent, im Kanton Solothurn bereits 5,5 Prozent, wobei die Region Grenchen mit 4,2 Prozent noch leicht unter dem kantonalen Schnitt liegt. Die höchsten Leerstände haben Mietwohnungen des teureren Segments in der Agglo und auf dem Land, wobei Hasenmaile auch vor einer momentanen «Überproduktion» von 3,5-Zimmer-Wohnungen warnte.

Weil fast nur zur Miete gebaut wird, ist im Gegenzug ein steigendes Preisniveau beim Wohneigentum zu beobachten. In der Region haben die Preise für Eigentumswohnungen um 3,9 Prozent, für Einfamilienhäuser gar um 6 Prozent angezogen. Bemerkenswert sei, wie stark die Nachfrage nach einem Einfamilienhaus bei jungen Familien nach wie vor sei.

Geschlechterrollen

Interessant auch Hasenmailes Exkurs zu den Geschlechterrollen beim Hauskauf. «Die Frau entscheidet, der Mann verhandelt danach den Preis», so sein Fazit nach einer Untersuchung von mehreren hundert Immo-Transaktionen. Dabei sind Männern und Frauen sehr unterschiedliche Dinge wichtig: den Frauen ist die Bauqualität egal, den Männern dafür die Nachbarschaft.

Während der Experte bei den Büroflächen eine Erholung erwartet, konnte er für die Entwicklung von Verkaufsflächen nur schlechte Prognosen stellen. «Das Ausmass der Veränderung durch den Internethandel wird noch unterschätzt.» Das Warenhauskonzept habe sich überlebt.