Immobilienmarkt
Niemand will alte Ferienhäuser: Zweitwohnungen für über 4,6 Mrd. erhältlich

Zurzeit sind in der Schweiz Zweitwohnungen für mehr als 4,6 Milliarden Franken oder 8704 Eigentumswohnungen auf dem Markt. Nie war das Angebot grösser. Bis dieses Angebot verkauft ist, dauert es Jahre.

Roman Seiler
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Ferienwohnungen, so weit das Auge reicht: Der Ferienort Verbier VS hoch über dem Rhonetal. Fast 700 Eigentumswohnungen sind in der Region auf dem Markt.

Ferienwohnungen, so weit das Auge reicht: Der Ferienort Verbier VS hoch über dem Rhonetal. Fast 700 Eigentumswohnungen sind in der Region auf dem Markt.

Keystone

Wie Schwarzwäldertorten wirken die Betonbauten mit dem vielen Holz an den Fassaden: In solchen Bausünden bieten Makler in Verbier VS derzeit die billigsten Ferienwohnungen an.

Bei den Objekten handelt es sich um 20 bis 23 Quadratmeter grosse Studios, ausgebaut teilweise noch im 1970er-Jahre-Stil. Sie kosten 220 000 bis 290 000 Franken. Unter 10 000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche findet sich im Walliser Skiort kaum ein Angebot.

Das ist aktuell viel grösser als in den Jahren vor der Finanzkrise: In der Tourismusregion Verbier, Haute-Nendaz und Veysonnaz sind 695 Ferienwohnungen zu haben.

Das sind 118 mehr als vor einem Jahr. Dies zeigt eine Auswertung der Immobilien-Beratungsfirma Wüest & Partner, welche der «Nordwestschweiz» vorliegt.

Die Daten beruhen auf Verkaufsinseraten. Auf der gegenüberliegenden Seite, in Crans-Montana, sind es sogar 1357. Hier hat sich das Angebot um mehr als einen Viertel erhöht. Selbst im kleinen Bellwald sind 16 Einheiten mehr zu haben. 36 sind es aktuell.

Nicht nur im Wallis sind mehr Ferienwohnungen auf den Markt. Das Angebot in Tourismusgemeinden in den Schweizer Alpen, im Tessin und am Vierwaldstättersee stieg gemäss den Zahlen von Wüest & Partner seit Ende September 2013 um 841 auf 8704.

Die Zunahme ist für den Churer Immobilienmakler Sascha Ginesta auch eine Folge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative, der sogenannten «Lex Weber»: «Wer damals eine gültige Baubewilligung hatte, musste spätestens Ende 2013 mit dem Bau starten. Je nach lokaler Bauordnung kann der Stichtag auch bis Ende 2014 sein.»

Wallis baute am meisten

Den weitaus grössten Anstieg verzeichneten Walliser Gemeinden. Das sei nicht nur eine Folge des von der Zweitwohnungsinitiative ausgelösten Baubooms, sagt Robert Weinert von Wüest & Partner: «Zwar nahmen nach der Annahme der Vorlage die Baugesuche in diesem Kanton am meisten zu.»

Aber es sei schon vorher sehr viel gebaut worden: «Wegen des grossen Angebots können hier die Preise zumindest kurz- und mittelfristig sinken.»

Das ist in Verbier bereits der Fall: Die Quadratmeterpreise der von Guinnard Immobilier & Tourisme AG verkauften Wohnungen fielen im vergangenen Jahr um 2000 auf 20 000 Franken. Billig ist das noch nicht.

Für Immobilienmakler hat das Überangebot auch Vorteile. Gemäss Eugène Eugster in Verbier hat sich der Markt in diesem Jahr wieder belebt. Ein Grund dafür sei die grosse Auswahl an Objekten. Das sieht auch Weinert so: «Eine gewisse Liquidität tut dem Markt gut. Aber es wird einige Jahre brauchen, bis dieses Angebot absorbiert ist.» Der von der Zweitwohnungsinitiative ausgelöste Baustopp führe erst mittelfristig zu einer Abnahme der Angebote.

Aktuell haben Käufer die Qual der Wahl (siehe Tabelle). Das aktuelle Überangebot benachteiligt Verkäufer. So sind Wohnungen im Wert von 1,5 bis 4,5 Millionen Franken schwierig abzusetzen, sagt Sascha Ginesta: «Abnehmer finden heute nur Objekte, bei denen das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt.»

Dachwohnung ist schnell weg

So verkaufe sich bei Neubauten in der Regel die teuerste Dachwohnung am schnellsten. Die restlichen Wohnungen hätten laut Ginesta oft einen Haken: «Entsprechend schwierig gestaltet sich der Absatz.» Ebenso sei es schwieriger geworden, ältere Wohnungen zu verkaufen, sagt Weinert. «Sie leiden unter der Konkurrenz der Neubauten.»

Entspreche der Ausbaustandard nicht den heute gültigen Normen, blieben Käufer weg. Das macht es laut Eugster schwierig, Studios in Bauten aus den 1970er-Jahren zu verkaufen.

In Verbier würden solche Objekte auch nicht mehr gebaut. Neue Wohnungen seien heute meist mehr als 100 Quadratmeter gross.

Interessenten gibt es im Wallis auch weiterhin für Luxus-Chalets im Wert von 5 bis 20 Millionen Franken. Mehr als 20 solche Objekte sind in Verbier ausgeschrieben. Zwei bis drei finden jährlich einen Abnehmer, sagt Eugster.

Momentan sucht er einen Käufer für ein Chalet mit 7,5 Zimmern und einer Wohnfläche von 348 Quadratmetern. Auf 17 Millionen Franken beläuft sich der stolze Preis für die Immobilie. Schnell zu Geld kommt der Verkäufer nicht. Es kann Jahre dauern, bis ein solches Objekt abgesetzt ist. Die Interessenten stammen laut Eugster meist aus der Schweiz oder Europa: «Die Engländer kommen zurück. Russen haben wir hier noch keine.»

Insgesamt hinkt die Nachfrage nach Zweitwohnungen hinter dem Angebot her. Die Zahl der Transaktionen sinkt, sagt Ginesta. Die Gründe dafür sind vielfältig. Weinert sagt: «Viele Personen, die sich eine Ferienwohnung im Wert von ein bis zwei Millionen Franken leisten können, haben sich den Traum erfüllt.»

Ein Teil der Kunden, die sich diesen Wunsch noch erfüllen möchten, hält sich zurück. Ginesta sagt: «Solange kein Gesetz zur Zweitwohnungsinitiative verabschiedet ist, herrscht Unsicherheit.»

Zudem sähen Grundbuchinspektorate bei Verkäufen an Ausländer genauer hin, ob die Vorschriften eingehalten würden. Und wegen der Schwarz- und Weissgeld-Debatte kämen Franzosen und Italiener nicht mehr in die Schweiz: «Die haben Angst vor ihren Steuerbehörden.»

Wenn sie hier eine Immobilie kaufen, müssten sie diese in ihren Heimatländern als Luxusobjekte versteuern. Dazu kommt der starke Franken, welcher Immobilienkäufe für Ausländer verteuert.

Andere Interessenten hielten sich zurück, so Ginesta, weil sie auf sinkende Preise spekulierten. «Ein Preiseinbruch auf breiter Ebene» ist allerdings laut Weinert nicht in Sicht. Dafür gibt es einen einfachen Grund: Die meisten Eigentümer behalten die Wohnung, wenn der Preis nicht stimmt. Plötzlich schnell verkaufen müssen nur wenige.