Umzonung

Ein Grundstück kann an Wert gewinnen oder verlieren: Ab wann welche Mehrwerte wohin fliessen

Eine Umzohnung kann sich lohnen. (Symbolbild)

Eine Umzohnung kann sich lohnen. (Symbolbild)

Bei einer Umzonung zum Beispiel ändert sich der Wert eines Grundstücks. Das hat neu auch Folgen für die Gemeinden.

Ein Grundstück kann durch planerische Entscheide der öffentlichen Hand an Wert gewinnen oder verlieren. So wird ein Grundeigentümer ohne eigenes Zutun reicher, wenn sein Land, das bislang kein Bauland war, neu eingezont wird. Ebenfalls wertvoller kann sein Boden werden, wenn er auf- oder umgezont wird. Wird ein in der Bauzone gelegenes Grundstück hingegen ausgezont, verliert es an Wert.

Die Kantone müssen regeln, wie sie derartige planungsbedingte Vor- und Nachteile ausgleichen: Das Bundesgesetz über die Raumplanung sieht vor, dass zumindest bei Einzonungen, also Land, das neu Bauland wird, mindestens 20 Prozent des Mehrwerts abgeschöpft wird. Im Kanton Zürich werden ab 2021 gemäss des neu in Kraft tretenden Mehrwertausgleichsgesetzes sowohl der Kanton als auch die Gemeinden gewisse Mehrwerte für sich beanspruchen können.

Der Kanton verlangt von den Grundeigentümern 20 Prozent des Mehrwerts, wenn deren Land neu eingezont wird oder von einer Zone für öffentliche Bauten in eine Bauzone umgeteilt wird. Die Abgabe wird fällig, wenn der entstehende Mehrwert höher als 30000 Franken ausmacht. Die Erträge fliessen in einen kantonalen Mehrwertausgleichsfonds. Dieser wird für Entschädigungen bei Auszonungen von bisherigem Bauland und für Massnahmen der Raumplanung verwendet.

Die Gemeinden sind berechtigt, eine Mehrwertabgabe bei Aufzonungen zu erheben. Darunter fallen alle Planungsmassnahmen, die zu einer besseren Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks führen. Bei Umzonungen – mit Ausnahme jener von Zonen für öffentliche Bauten – können die Gemeinden ebenfalls profitieren. Sie können die Höhe der Abgabe in ihren Bau- und Zonenordnungen zwischen 0 und 40 Prozent des bei Auf- und Umzonungen entstehenden Mehrwerts festlegen. Ein Grundstückbesitzer muss die Abgabe nur leisten, wenn der Mehrwert erheblich ist; die Grenze liegt bei 100000 Franken. Die Gemeinden können auch festlegen, ab welcher Grundstücksgrösse zwischen 1200 und 2000 Quadratmetern die beschlossene Abgabe zu leisten ist. Parzellen, die kleiner als diese festgelegte Mindestgrösse aufweisen, sind von der Abgabe befreit – sofern der planungsbedingte Mehrwert 250000 Franken nicht übersteigt.

Der Verwendungszweck der kommunalen Mehrwertabgaben aus Auf- oder Umzonungen wird in eigenen Reglementen umschrieben. Frei sind die Gemeinden dabei nicht; es ist klar geregelt, welche Massnahmen sie über ihre neu zu schaffenden Mehrwertausgleichsfonds finanzieren können. Es handelt sich um kommunale Massnahmen der Raumplanung. Dabei können Projekte zur Gestaltung des öffentlichen Raums und zur Verbesserung des Lokalklimas unterstützt werden. Ebenfalls möglich ist, dass aus dem Fonds Rad- und Fusswege finanziert werden, damit die Haltestellen des öffentlichen Verkehrs oder öffentliche Einrichtungen besser zugänglich sind. Beiträge sind auch an die Erstellung von sozialen Infrastrukturen, an die Planungskosten für die Überdeckungen von Strassen und Bahngleisen sowie für Massnahmen zur Verbesserung der Bau- und Planungskultur möglich.

Der Mehrwert ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert eines Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme. Der Kanton wird ein Modell zur Verfügung stellen, das eine schematische, formelmässige Bewertung von Grundstücken ermöglicht. (og)

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