Immobilienbranche

Sinkende Preise im Fricktal: Wohneigentum kostet weniger als vor Jahresfrist

In Stein entstehen aktuell 112 Wohnungen. Auch in anderen Fricktaler Gemeinden wird eifrig gebaut.

In Stein entstehen aktuell 112 Wohnungen. Auch in anderen Fricktaler Gemeinden wird eifrig gebaut.

Es wird munter gebaut im Nordwesten des Aargaus. Doch braucht es all die Wohungen und was passiert mit den Preisen? 9 Behauptungen im Faktencheck.

Der Bauboom im Fricktal hält an. In den Bezirken Laufenburg und Rheinfelden entstehen derzeit Hunderte von Wohnungen. Doch braucht es diese überhaupt? Und wie wirkt sich der Bauboom auf die Preise aus? Die AZ macht den Faktencheck für 9 Behauptungen rund um das Wohnen im Fricktal.

1)Die Preise sind in den letzten 12 Monaten gesunken

Das hören potenzielle Verkäufer zwar ungern, aber: Es stimmt. Laut dem Aargauer Immobilienbarometer der AKB sanken die Preise für Einfamilienhäuser im Fricktal gegenüber dem Vorjahr um 2,5 Prozent. Das Fricktal erlebte damit kantonal die deutlichste Preiskorrektur nach unten. Ebenfalls gesunken sind die Preise für Eigentumswohnungen, hier allerdings nur um 0,5 Prozent.

Aber: Zusammen mit der Region Zurzach ist das Fricktal die einzige Region im Kanton, in der die Kaufpreise für Wohnungen innert Jahresfrist gesunken sind. Allerdings ist die Entwicklung innerhalb des Fricktals nicht homogen. Während die Preise für ein Eigenheim in den Seitentälern eher tief sind, liegen sie im Grossraum Rheinfelden deutlich über dem kantonalen Mittel.

2)Die Kaufpreise ziehen sicher wieder an

Das kann sein – laut dem Immobilienbarometer der AKB aber nicht in den nächsten Monaten. Danach werden Eigenheime im Fricktal in den nächsten Monaten günstiger gehandelt als in der Vorjahresperiode. «Der Vorteil seitens der Käufer dürfte weiter wachsen», schreiben die Autoren der AKB-Studie dazu.

3)Die Mieter profitieren vom Wohnungsüberangebot

Zumindest wächst damit ihre Verhandlungsmacht. Dabei gilt: Je grösser das (Über-)Angebot, desto eher sinken die Mieten. Erfreulich für die Mieter: Während die Mieten laut der AKB in den meisten Aargauer Regionen stabil bleiben, sieht die Bank für das Fricktal einen Trend zu günstigeren Mieten.

4)Der Bauboom sorgt für viele leere Wohnungen

Nein, denn die Bevölkerung wächst dank der (Binnen-)Migration. Allerdings schwankt die Leerwohnungsziffer im Fricktal stark. Am tiefsten lag sie rund um Rheinfelden. Hier spricht der Immobilienbarometer der AKB sogar von einer Wohnungsknappheit. Generell hat sich die Leerstandssituation in der Region Fricktal laut der NAB-Regionalstudie «signifikant verbessert; die Leerstände gingen von 4,3 auf 3,3 Prozent zurück.

5)Das Fricktal bleibt für Zuzüger aus Basel attraktiv

Daran hat sich nichts geändert. Was aber macht die finanzielle Attraktivität eines Ortes überhaupt aus? Hier fallen laut der NAB-Regionalstudie zwei Faktoren ins Gewicht: tiefe Fixkosten auf der einen und tiefe obligatorische Abgaben auf der anderen Seite. Finanziell am attraktivsten sind dabei Gemeinden, in denen beides zusammenkommt. Dies ist bei den Fricktaler Gemeinden der Fall.

Gegenüber dem «Mitbewerber» Basel-Landschaft, in den (gut situierte) Basel-Städter ebenfalls gerne ausweichen, punktet der Aargau «mit tieferen obligatorischen Abgaben bei in etwa gleich hohen Fixkosten», so die Autoren der NAB-Regionalstudie. Das Fazit der Autoren: «Die Region Fricktal bietet neben vielen Grünflächen, Wäldern und dem Rhein auch günstige Lebenshaltungskosten trotz der Nähe zum Zentrum Basel.»

6)Das Bevölkerungswachstum flacht ab

Dafür gibt es derzeit keine Indizien. Die Wachstumsrate lag zwischen 2012 und 2017 mit 1,2 Prozent zwar leicht unter dem kantonalen Schnitt. Für die kommenden zehn Jahre aber prognostiziert die NAB dem Fricktal ein Bevölkerungswachstum von gut einem Prozent.

Im Vergleich zu anderen Aargauer Regionen ist dies viel. Für den Zeitraum von 2025–2030 dürfte das Fricktal bei einem Wachstum von gut 1,1 Prozent zusammen mit den Regionen Mutschellen und Aarau die höchste Zuwachsrate aufweisen.

7)Das Fricktal ist eine Pendlerregion

Eine ausgesprochen starke sogar. Mit einem Nettoexport von 13520 Arbeitskräften in andere Kantone, natürlich vorab nach Basel, ist das Fricktal hinter der Region Mutschellen die zweitgrösste Arbeitskräfte-Exportregion. Eine Auswertung der Wegpendler nach Wohnform zeigt, dass knapp die Hälfte der Wegpendler Wohneigentum besitzen. Das bestätigt: Die Binnenmigration ist für die starke Nachfrage am Wohnungsmarkt mitverantwortlich.

8)Das Fricktal liegt bei der kalkulatorischen Belastung über dem kritischen Wert

Nicht nur das Fricktal. Die Regel ist, dass ein Haushalt einen kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent zuzüglich einem Prozent Liegenschaftsunterhalt und Amortisation tragen kann – und diese Kosten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen und einer neuen Eigentumswohnung liegt die kalkulatorische Belastung im Aargau bei 34,7 Prozent. Im Fricktal, wo die Preise aufgrund der Nähe zu Basel höher liegen, liegt die kalkulatorische Tragbarkeit bei 35,2 Prozent. Noch höher liegt sie nur in den Regionen Baden und Mutschellen.

9)Es werden mehr Wohnungen als Einfamilienhäuser gebaut

Das stimmt – allerdings nicht im Fricktal. Während in fünf der sechs Regionen im Aargau derzeit mehr Eigentumswohnungen als Einfamilienhäuser entstehen, kann sich das Einfamilienhaus im Fricktal laut der NAB-Regionalstudie weiter behaupten. Im langjährigen Schnitt seit 2002 halten sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Fricktal in etwa die Waage.

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Autor

Thomas Wehrli

Thomas Wehrli

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